近日，楼市传来了多个重磅的消息！
1、央行等两部门：首套住房首付调整为15％，二套首付款比例调整为25％。
2、央行发布自2024年5月18日起，首套房公积金贷款利率正式变为2.85％。
3、央行：取消全国层面的房贷利率下限，包括首套、二套。
看得出，国家对稳定房地产的决心非常坚定，只要房地产不回暖，政策就不会停，从结果来看这些政策利好的出台都是为了进一步去库存。
如此看来，去库存成为了楼市调控重要方向，政府直接收购待售房屋，以旧换新、深化房地产联动机制等正在为去库存打好组合拳。
据统计，截止目前，全国至少有52个城市推出“以旧换新”相关政策，就城市量级而言，上海深圳的加入，意味着以旧换新政策的城市门槛彻底被消除。
各大购房者群内都在热议，全国各地推行“以旧换新”政策的城市越来越多，绵阳会不会推行？什么时候推行？
以旧换新怎么换？中介售房？直接收购？
其实以旧换新这个概念对于我们来说并不陌生，但是房子的以旧换新政策却是第一次。
那么“以旧换新”究竟怎么“换”？谁出钱？谁来卖？价格如何定？旧房如何处置？
房哥整理了各地的“以旧换新”政策，发现不尽相同，包括政府、国资平台、平台开发商都在参与收购旧房，主要包括三种方式：
第一种：房企联合中介机构推售旧房，若按时卖出旧房，则按流程买新房。
这种方式主要是开发商和房产中介机构合作，购房人先锁定新房房源，开发商委托中介机构大力推广并优先为其售出旧房。
如果规定期限内旧房卖出，就按流程购买新房；若未卖出，则全额退还新房本金。
还有一些地区是联合租赁企业，如果规定时间未卖出旧房，购房者可选择租赁企业对原房屋进行优先租赁。
比如新一线城市杭州，今年3月临平区推出“以旧换新”政策：购房者与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议，经纪企业通过帮客户线上流量倾斜，加速推广销售的“优先卖”服务，缩短旧房售出周期。若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对房屋进行优先租赁。
第二种：开发商或国资平台收购旧房用作人才房或保障房，房款可购买指定新房。
这一种方式方便快捷，一步到位，直接“收购旧房”。
一般是购房者先认购新房，然后评估公司对旧房估价，若双方对价格满意，国资平台或开发商直接收购旧房，房款用于购买指定新房，收购来的旧房则用作保障房或人才房。
比如郑州，就在今天正式执行“卖旧买新、以旧换新”政策，由郑州城发安居有限公司直接收购二手房。
其他城市诸如徐州、连云港、盐城、宣城、海安、无锡梁溪区等，也是采用“直接收购”的以旧换新模式。
第三种，还有一些地方是给售出旧房并购买新房的人群一定购房补贴，主要有现金补贴和契税补贴。
比如今年3月，山东日照为促进“以旧换新”业务，推出补贴政策：
收购的旧房可采取办理转移预告登记的方式，开发商足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20％的购房优惠补贴。
又比如常熟，对于出售自有住房后购置新建商品住房的购房家庭，按照购置房屋时间不同，分别给予新房契税缴纳份额50％－100％购房补贴。
库存量巨大！政策实施迫在眉睫？
说完政策层面，我们再来聊聊绵阳住宅市场的情况。
从此前绵阳自然规划局公布的最新一轮存量住宅清单来看，绵阳的积压的库存量还是很大，毫无疑问，如今去库存依旧是绵阳楼市的主旋律。
用地信息汇总表显示：截止去年年底，绵阳市存量住宅项目用地高达186宗，存量住宅用地总面积约782.97公顷，其中未动工面积264.43公顷，已动工未竣工土地面积为518.53公顷，未销售房屋土地面积232.04公顷。
从这份数据来看，数据具有不同程度的下降，特别是在存量住宅用地面积和未动工土地面积上，数据有了不小的下降。
从近几年开始，绵阳每年都会公布多次存量住宅用地的情况。
而和2023年第三季度存量住宅用地总面积约857.55公顷相对比，2023年第四季度存量住宅项目用地同比下降了9.5％，并且未动工、未竣工、未销售各类型数据也在继续减少。
一方面，跟市场的好坏情况有关系，去年第四季度，绵阳新房成交量为4197套，而到了今年第一季度，成交8290套，这份数据的增长，代表了绵阳楼市市场的好坏，卖得好，自然而然，存量住宅的量就会大幅减少。
另一方面，如今楼市已经度过了一个低谷期，迎来一个平稳期，部分未动工的土地敏锐的嗅到了市场，所以，越来越多的项目开始动工修建，争取赶上这一波红利。
根据《用地清单》绵阳市186个存量住宅用地，分布在经开区、科技城直管区、涪城区、游仙区、安州区、仙海区等多个区域。
其中，经开区的存量住宅用地面积最大，约215.27公顷，项目数量也是达到了42个；未动工土地面积*的是安州区，约88.2公顷。
仙海区的存量住宅用地面积、项目数量、未动工面积均是全城区最少，一方面是因为区域的供地较少，大部分在售的项目几乎都已经成为了现房，还剩余一些都属于是拿地未开发的项目。
库存的过量积压对于市场来说确实是一个不小的压力，而且还会影响楼市的正常运转情况，而“以旧换新”的政策正好能够解决这一痛点。
将以前的老房子全部换成新房，不仅消耗了库存，而且还会对楼市形成一个促进作用，对楼市的影响比较深远。
这对于部分想以旧换新的业主群体来说，无疑是一大利空。
当前，“以旧换新”政策已在全国多地执行，那么绵阳会不会执行“以旧换新”？
大概率不会。
一方面是因为这项政策首先适用于的是一线城市以及强二线城市，对于三四线的城市来说，适用度不高。
另一方面，“以旧换新”政策是盘活二手房，激活新房市场。
从房价情况来看，虽然绵阳的房价有所起伏，但整体来看都始终处于一个稳定的状态，没有持续下跌的情况出现，新房也是连续上涨，虽然4月有所下滑，但属于极个别情况，二手房方面，已经出现了3连涨的情况，挂牌量也在不断减少，市场情况还算是比较健康。
其次，新房市场还是出现了火爆的行情，楼市降温的情况还是有所好转。
例如经开区的邦泰臻境，建面约105－143㎡，备案均价在8500元／㎡左右，开盘的时候也跑出了一波较好的行情，成交惊艳，成为近段时间现象级现场，其热度可见一斑
今年，绵阳计划筹集保障性租赁住房项目27个、涉及房源5537套（间），目前已开工项目22个、涉及房源4878套（间）。
据悉，绵阳今年计划筹建5537套租赁住房，大部分已经开工，建设速度也是快马加鞭，预计很多项目很快就能入市了。
综合以上因素，更加说明绵阳住房在短时间内实施“以旧换新”政策的可能性不大，对于想“以旧换新”的广大二手房业主来说，无疑是一个晴天霹雳。
以旧房换新房，划算吗？
以旧房换新房是否划得来取决于各种因素，一般来说，如果旧房的价值低于新房，这一交易可能是经济上划算的。但在实际决策中，需要综合考虑多个因素，包括房价、地段、房屋状况、城市政策等。
首先考虑的是旧房和新房的价格。如果您的旧房价值较低，且市场上有合适的新房可供选择，那么以旧房换新房通常是经济上合算的选择。在这种情况下，您可以用旧房的资产来购买更现代、更适合您需求的新房。
其次，房产的地理位置是影响划算性的关键因素。如果您的旧房位于热门地段，而新房则位于相对较远或不太热门的地区，若再有重点名校的加持，那么以旧房换新房可能不划算，也需考虑到地段对生活便利性和未来升值潜力的影响。
另一方面，如果旧房需要大规模维修和装修，那么以其换新房可能会增加额外成本，降低其划算性，维护较好的旧房更容易在市场上获得合理的价格。
对于要买房，特别是想要置换的大伙来说，以旧换新的优惠政策可以减少他们的置换成本，这个成本可以是钱，也可以是时间。
当前，住房“以旧换新”政策略显“主流”，各地的支持也越来越科学和系统，以旧换新政策的推广和实施，不仅为消费者带来了便利和实惠，也为城市的更新和发展注入了新的活力。
