2023年4月20日，最高院公布了《最高人民法院关于商品房销费者权利保护问题的批复》，已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。 （来自最高人民法院《法释（2023）1号》）
《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，批复如下:
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持
购房者退款请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权
买到烂尾房是购房人最大风险，面临着钱房两空的可能。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权但一直以来无明文规定，此次在最高法层面首次明确批复购房人的优先权，对房地产行业具有史诗级分水岭信号意义。有两点需注意，第一，这种优先权是特指住房，不包括商业办公用房。第二，贷款买房也属全款支付，也享受该待遇。以下为逾期交付引发的权利顺位关系。
1.购房者退款请求权：消费者交付购买商品房的全部款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
2 .建设工程价款优先受偿权：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
3.抵押人优先权：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
4.国家税收权优先等：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定除外。
