实不相瞒，从9月新政出台后，瑞哥也一直在关注这项政策的落地执行，中间也打了无数电话咨询相关流程。
截止到瑞哥发文前，绵阳不动产登记中心的工作人员告诉我：自从“带押过户”政策出台后，到现在无一人成功办理。
怎么回事？新政出台到现在，也快半年了，竟然没有人成功办理过？问题出在哪？
先简单解释一下，什么是“带押过户”？
“带押过户”：简单来说，就是已经抵押的房产，可以直接过户。
实操过二手房买卖的人都知道，二手房交易过户，流程非常繁琐并且周期也很长，尤其是存在抵押的房产。
首先需要卖方借款或者买房垫资，还清银行贷款，解除抵押，然后才能办理交易过户，*买方重新设立抵押。流程走完之后，等买方银行放款之后，卖方才能拿到剩余的房款。
繁琐的流程，直接拉长了交易周期，无形中也大大降低了市场流通性。
而“带押过户”*的作用就是免去“赎楼”这个步骤。
举个例子，小张十年前买了套房，如今还剩50万房贷没有还清，现在急需用钱，只有卖房。
如果按以前的二手房流程，小张必须把剩余的50万贷款还清了才能卖，所以他就得走一下流程：
1、申请提前还贷
2、银行批准后，还清贷款
3、银行涂销
这50万哪里来呢？
1、向亲友们借；
2、卖家的首付给的高，足够50万；
3、找中介，让过桥公司垫资，代价是每月1-2个点的利息。
如果有条件的话，倒是可以选1、2选项，如果没这个条件，还得自己掏钱。
再加上目前提前还贷本身就慢，排队几个月也很正常，所以买方得多交几个月利息，如果还有过桥费，那就是一笔不小的成本。
而按照带押过户的政策，小张就可以省去排队几个月的时间，以及可能高达上万的“过桥”费也可以节约。
在“带押过户”的整个流程中，直接获利的是卖家和二手房中介。不仅降低了交易成本，还缩短了交易周期。
从长远来看，二手房交易周期缩短，还会加速政府的税收，这也算是间接利好。
卖家、二手房中介、政府都获利了，只有银行以及贷款中介没有一点好处。
所以，大家看明白政策难点在哪里吗？
目前瑞哥了解到的是，绵阳目前有工商银行、建设银行可以办理这个业务。但仍有不少工作人员表示，没有办理过相关业务，并稍显“抵触”。
其实也能理解，因为对于银行来说，带押过户存在着一定的风险。
首先，带押过户可能会导致客户流失、利息缩水。
大家都知道，现在房贷市场行情本身就不太好，所以银行不喜欢客户提前还贷，客户都排起了长队。
这种情况下，带押过户未必是好事，因为这笔业务可能要去其他银行。
而且当前房贷利率比较低，如果是前两年高利率上车的朋友卖房，新签抵押贷款，利率直接从5.88变成4,1，这和提前还贷有啥区别？
其次，存在操作风险。
绵阳“带押过户”目前还没有出细则，很多问题没法得到解决。
比如，卖房贷款是30年期，但买家只能贷10年，原先的贷款不结清，如何转移到卖家身上？
先不说存在的信用风险、操作风险，而且也增加了银行的工作量。
退一步讲，绵阳“带押过户”并没有出具体细则，按法律规定，银行是可以拒绝的。
所以，面对这样一份非强制性文件，绵阳“带押过户”想要大范围执行或许还需要很长一段时间。
不过截止发文前，瑞哥又收到消息，建行某客户经理明天就要去办理抵押过户，虽然不知道能否成功，但也算让人看到了希望。
1、可不可以跨行办理？
目前暂不支持跨行办理。
2、组合贷、公积金可以带押过户吗？
不支持，目前仅限纯商贷办理。
3、交易过程中需要手续费吗？怎么算？
银行方面不收取手续费。
4、走“带押过户”，利息按原利率还是现在的利率？
按现有的利率为准，即首套4.1%，二套4.9%。
5、“带押过户”后，卖方未还清的贷款由谁继续向银行还款？
在新的交易模式下，买方购房贷款资金偿还卖方原按揭欠款。买方与银行重新签订抵押贷款合同，后续由买方向银行进行还款。
但值得注意的是，如果买方的贷款金额小于卖房贷款余额，卖家要自行补足差额。
6、办理“带押过户”和普通二手房交易*的不同是什么？
据绵阳不动产登记中心工作人员的回答，卖方需要银行同意抵押变更，取得银行同意变更的函之后，银行与买方重新签订抵押贷款合同。后续流程和普通二手房交易并无太大差异。
7、前两年高利率买的，现在趁低利率卖出去，再买回来降低利率，是否可以？
我想这是广大高利率上车的朋友最想问的吧？
瑞哥也向银行工作人员核实了这个问题，得到的回复是：
“带押过户”原则上来说仅用于在二手房真实交易，比如转给直属亲戚之类的是不可行的。银行也不傻哈，审批那一步就不得通过。
从2月的成交备案数据来看，绵阳新房、二手房都表现出了明显的回暖趋势。
这个时候“带押过户”或许显得没有那么“急迫”了，但是从长远来看，对于激发存量市场活力，促进绵阳房地产市场健康稳定发展有着非常重要的作用。
瑞哥也由衷地希望这项好政策能够早日出台具体细则，能在绵阳大范围执行！
